Портал 'Нерухомість від забудовників'
Инвестиции в курортную недвижимость: как правильно рассчитать доходность
Глядя глазами инвестора, курортные города - это не только комфортные локации для отдыха, но и перспективные площадки для выгодных капиталовложений. Однако высокий интерес со стороны туристов еще не гарантирует прибыльности конкретного объекта. Чтобы понять, насколько эффективно будут вложения, важно учитывать ROI.
ROI расшифровывается как Return on Investment, т.е показатель возврата на инвестиции. Для его расчета нужно учитывать только сухие факты: сколько реально принесет зарубежная недвижимость после налогов, управления и простоя. Например, при вложенных 100 000 $ и дохода 8 000 $ чистого дохода за год, ROI составит 8 %.
Для взвешенного решения полезно рассмотреть практическую методику расчета ROI и ориентиры по реальной доходности.
Практические рекомендации
- Чистый доход от аренды (Net operating income, NOI). Считать нужно не валовую прибыль, а NOI = валовая аренда − эксплуатационные расходы (налоги, управление, коммуналка, ремонт).
- Годовой ROI по аренде. ROI = (NOI) / (общая цена покупки + связанные расходы) × 100%. Для курортной недвижимости ориентиры по валовой доходности варьируются: в Испании по данным 2025 года средняя брутто-доходность около 5–6%.
- Сезонность и заполняемость. Курортные локации дают максимум в сезон, но важно учитывать простой. Например, на турецком побережье сезон длится примерно с апреля по октябрь, поэтому годовую доходность стоит рассчитывать с поправкой на зимние месяцы. Если рассматривать Дубай или ОАЭ, то там фактор сезонности значительно мягче. С ноября по март - пик, летом загрузка ниже, но городская инфраструктура позволяет сдавать жилье круглый год, что делает моделирование ROI более стабильным.
- Капитальная оценка и прирост стоимости. Оценивать следует потенциал роста района (инфраструктура, транспорт, регуляции). В Турции краткосрочный доход может доходить до 8–10% в популярных курортных зонах, но сопровождается рисками простоя и валютных колебаний.
- Моделировать три сценария. Низкая загрузка, реалистичная (средняя) и оптимистичная (высокая) загрузка. Включить неожиданные расходы - ремонты, периоды без арендаторов, изменения в законах. Например, для квартиры в Алании: низкая загрузка - сдача только в сезон; реалистичный - частичная загрузка зимой; оптимистичный - работа с профессиональным управляющим, который возьмет на себя маркетинг и снизит простой.
Перед покупкой курортной недвижимости не стоит ориентироваться только на красивые фотографии или высокий интерес туристов. Важно оценить перспективы прироста стоимости объекта и смоделировать несколько сценариев доходности. Такой подход позволяет инвестировать не «в вид на море», а в управляемый актив с измеримой прибылью, превращая курортную недвижимость в инструмент стабильной прибыли и сохранения капитала.