На що звернути увагу під час інвестування в первинну нерухомість?

Під час пошуку вигідних квадратних метрів з видом на найкращі пейзажі та крутою інфраструктурою, доводиться приймати рішення про інвестування та оцінити ризики такого капіталовкладення.

Тому, пропонуємо вам ознайомитись з особливостями, які виникають під час інвестування коштів в первинну нерухомість. За порадами ми звернулись до юристів з нерухомості (realestate-law.kyiv.ua).

1. Якщо дозвіл на будівництво одержано до 10.10.2022 не заборонено купувати квадратні метри наступними шляхами:

• укладення попереднього договору купівлі-продажу об'єкта;
• інвестування коштів через фонд фінансування будівництва;
• договір купівлі-продажу майнових прав;
• договір купівлі-продажу деривативу;
• договір купівлі-продажу готового об'єкта;
• інші варіанти передбачені законодавством, що діяло до 10.10.2022.

1. Якщо будівельні роботи на об'єкті розпочались після 10.10.2022 законодавством України встановлено лише 3 способи інвестування коштів в будівництво:

• шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості з замовником будівництва (юридична особа/ФОП) або девелопером будівництва (юридична особа);
• шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва з управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва;

• шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.Тобто, купівля об'єкта відбувається через купівлю цінних паперів.

Чого не було раніше?

Основною важливою перевагою інвестування в об'єкт, замовник якого отримав право на виконання будівельних робіт після 10.10.2022 є те, що замовники та/або девелопери (Забудовники) будівництва повинні зареєструвати спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва та на майбутній об’єкт нерухомості. Це означає, що за покупцем майбутнього об'єкта гарантовано реєструється в державному реєстрі майнове право.

Водночас, при купівлі майбутнього об'єкта за попереднім договором (див. пункт 1) такої реєстрації не відбувається і об'єкт може перепродаватись декілька разів, про що ви можете і не дізнатись.

Обов'язок замовника будівництва (якщо будівельні роботи на об'єкті розпочались після 10.10.2022) визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна. Мінімальний розмір гарантійної частки у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі/пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво у розмірі:

10 відсотків - для мм. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;

5 відсотків - для інших населених пунктів.

Права на гарантійну частку впродовж здійснення будівництва обтяжуються забороною їх продажу, або будь-якого іншого відчуження.

Основною метою гарантійної частки є гарантування добудови об’єкту іншими особами (наприклад у разі банкрутства, іншої фінансової неспроможності замовника або девелопера).

Перевірити наявність гарантійної частки в замовника будівництва можна в "Реєстрі будівельної діяльності", а також Державному реєстрі речових прав.

1. Ризики пов’язані із забудовником.

• Неплатоспроможність забудовника. Будівельна компанія (замовник/девелопер будівницва) може збанкрутувати або зупинити роботу через нестачу фінансування.
• Погана репутація забудовника. Деякі забудовники порушують строки здачі об'єктів, не дотримуються стандартів якості або починають будувати без дозвільних документів, неправильно оформлюють землю та ін.
• Відсутність досвіду. Нові або невідомі компанії можуть мати проблеми з реалізацією масштабних проєктів.

1. Нестабільна ситуація в країні. Враховуючи ситуацію в Україні та світі, війну, економічну невизначеність, коливання курсів валют, це все суттєво впливає на ринок нерухомості в Україні. Найчастіше інвестори стикаються з ризиками, що збільшують вартість будівництва та кінцеву ціну на нерухомість. Також, є ризик невчасного введення об'єкта в експлуатацію, оскільки законодавство дуже часто змінюється, виникають фінансові труднощі та зменшуються трудові ресурси. Через війну в Україні існує ризик пошкодження або знищення об'єкта нерухомості.

Як знизити ризики:

1. Обирайте забудовників із гарною репутацією та багаторічним досвідом.
2. Уважно перевіряйте всю юридичну документацію за допомогою юристів, що спеціалізуються на законодавстві у сфері будівництва та нерухомості.
3. Інвестуйте в проєкти, які знаходяться на завершальних стадіях будівництва.

Інвестуйте з розтермінуванням платежів згідно графіку, а не всією сумою одразу.

Дивіться також