Ділянка під новобудовою: що видно на кадастровій карті до купівлі квартири

Квартиру в новобудові зазвичай обирають за плануванням, районом і ціною квадратного метра. Про землю під будинком питають значно рідше, хоча від неї значною мірою залежить, чи мав забудовник право зводити тут багатоквартирне житло. Частину відповіді можна отримати самостійно за кілька хвилин на кадастровій карті, без запитів і платних довідок.

Приклад з Києва: ділянка під житловим комплексом, код призначення 02.03, комунальна власність · zem.center · © OpenStreetMap

Як знайти ділянку, на якій будують житловий комплекс

Найточніше шукати за кадастровим номером. Він є в документах на землю, на підставі яких забудовник веде будівництво: у документі про право власності або в договорі оренди. Попросити номер у відділі продажів цілком нормально. Забудовник, якому нема чого приховувати, зазвичай називає його одразу.

Номер присвоюють ділянці під час її державної реєстрації в кадастрі. Коли ділянку продають чи передають в оренду, він не змінюється, а новий номер з'являється після поділу або об'єднання ділянок (п. 29 Порядку ведення Державного земельного кадастру).

Якщо номера немає, ділянку можна знайти за адресою або просто на мапі. Зручно шукати на публічній кадастровій карті: у рядок пошуку на zem.center можна ввести кадастровий номер, адресу або координати, скопійовані з телефона. З адресою буває складніше. Будівельна адреса з реклами комплексу не завжди збігається з тією, що записана в кадастрі, а в частини ділянок адреси в кадастрі немає взагалі. Тоді найпростіше відкрити карту на місці будівельного майданчика й натиснути на ділянку.

Цільове призначення: що подивитися першим

У картці ділянки є рядок «Цільове призначення». Для багатоквартирного житла класифікатор передбачає два коди:

• 02.03 — для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку;

• 02.10 — для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Якщо код інший, забудовнику варто поставити запитання. Коди групи 03 належать до земель громадської забудови: 03.07 — будівлі торгівлі, 03.08 — туристична інфраструктура й заклади харчування, 03.10 — адміністративні та офісні будівлі компаній, що ведуть підприємницьку діяльність. Якщо житловий комплекс продають на такій ділянці, варто з'ясувати, як оформлять приміщення: як квартири чи як нежитлові. Ще більше запитань викликає багатоквартирний будинок на ділянці з кодом 02.01 (присадибна ділянка: для житлового будинку й господарських будівель) або на сільськогосподарській землі. Одне застереження: у ділянок, оформлених давно, призначення буває записане за старим класифікатором, кодами на кшталт 1.13. Таблиця відповідності старих і нових кодів є в самому класифікаторі, тож незвичний запис ще не означає іншого призначення.

Призначення іноді змінюють уже під час підготовки до будівництва. Карти з кадастровими даними оновлюються з різною швидкістю, тож якщо в документах забудовника стоїть одне призначення, а на карті інше, актуальний стан варто звірити за витягом із кадастру.

Форма власності і площа

Поруч із призначенням карта показує форму власності: приватна, комунальна чи державна. У містах ділянки під великими комплексами нерідко комунальні. Тоді вони належать громаді, а забудовник користується ними зазвичай на правах оренди, рідше на праві забудови (суперфіцію). Строку оренди на карті не видно, його треба шукати в документах. Якщо оренда закінчується раніше, ніж будинок обіцяють здати, про це варто окремо поговорити із забудовником.

Площу ділянки корисно порівняти з масштабом проєкту. Якщо на невеликій ділянці обіцяють кілька секцій і підземний паркінг, комплекс, можливо, займає кілька суміжних ділянок. Тоді перевіряти треба кожну.

Межі ділянки і сусіди

Межу ділянки на карті видно як контур. Варто подивитися, чи вміщується в нього будівельний майданчик і що поруч: інші забудовники, промислова зона, зелені насадження. На супутниковому шарі видно огорожу будівництва. Якщо вона помітно виходить за контур, це ще одне запитання до забудовника. Розбіжність у кілька метрів може бути й похибкою знімка, тож висновки з неї робити зарано.

Чого кадастрова карта не покаже

Карта відповідає на запитання «що це за ділянка». Хто нею користується, до якого строку, чи є обтяження або арешти, записано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (права, зареєстровані до 2013 року, записані в Державному земельному кадастрі). Відомості з реєстру можна отримати за кадастровим номером онлайн після електронної ідентифікації або в паперовому вигляді в центрі надання адміністративних послуг. Послуга платна (ч. 1–2 ст. 32 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Дозвіл на будівельні роботи варто попросити в забудовника, а судові справи щодо ділянки можна пошукати в Єдиному державному реєстрі судових рішень за кадастровим номером.

Частину цього збирає автоматична перевірка за кадастровим номером. Так виглядає сторінка ділянки під житловим комплексом у Деснянському районі Києва, тієї самої, що на знімку вище: на ній одразу видно код призначення, форму власності й короткий підсумок перевірки за відкритими даними. Повний звіт додає зареєстровані права й обтяження, судові рішення, де згадано ділянку, і аркуш генплану.

Документів кадастрова карта не замінює, але найгрубіші невідповідності видно на ній за кілька хвилин. Якщо призначення, форма власності й межі ділянки узгоджуються з тим, що каже забудовник, наступний крок уже за документами.

Дивіться також